2017年，是房地产行业举步维艰的一年。

　　一波又一波的调控政策，其规模之大，手段之严，让不少人内心充满对未知的忐忑：这还是我们以前所认知的房地产市场吗？在今年召开的十九大会议中，对于房地产行业的思路仍非常明确定位在“房住不炒”的政策之上。作为“十九大”后开局第一年，2018年广州的房地产市场真的会入冬吗？

　　下面，我们从政策、一手、二手住宅成交、土地市场、住宅库存等多种角度，结合分析师的分析，一起来展望明年的楼市。

　　国内第一次有房地产调控的概念，是2005年，从05到今年，政府几乎每年都会对房地产行业出台调控政策。中央层面主要通过房贷调整、限购、限签、限价等措施，稳定整个房地产市场，而调控手段是逐渐升级的。而这12年的调控中，全国的楼市出现过2次成交量明显萎缩，价格明显下降或明显放缓的年份，它们分别是号称中国楼市10年大拐点的2008年和房地产市场投机情况严重的2013年。

　　2008年楼市调控的背景是基于07年全国楼价暴涨，政策出台后，全国全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。08年下半年楼市政策松绑，09年楼价又全面起飞，直至2013年，国家再度出台严厉调控，2013年，开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。

　　反观广州，这12年中，广州一共出台过4次明确的限购政策，它们分别出现在2010年、2013年、2016年及2017年。调控政策细节如下。

表：克而瑞广州整理，政策来源政府相关网站

　　在08和13年，全国在严厉的调控政策下出现了两次降价潮，那么广州的这四次限购有没有影响到房价？

　　数据显示，2007年-2016年，广州商品房各年成交量均在52000套以上，其中，最少的出现在2008年，共成交52059套，这里也跟全国2007年9月27日房贷新政出台后，成交量明显萎缩的效果同步。此外，成交最多的则是2016年，共成交了128405套。

数据来源：广州市统计局，2017年数据为1月1日-11月15日

　　2007年-2017年间，广州市场成交量增幅最大的是2009年，增加了76%，其次是2016年和2013年，分别增加了39%和36%，而这三年，也正好是3次出台限购调控的年份。

　　综观2007年-2017年广州的楼价，除了2013年房价（13100元/平米）同比跌了7%外，其余年份价格都在逐年递增，最高价的出现在2017年，均价为16965元/平米。

　　限购政策不仅对楼市均价、套数产生了影响，也使得广州楼市库存去化周期烟瘴，库存积压，影响后市。

　　我们来看下16年和17年的这两组数据：

　　从2016年10月开始，库存量呈逐渐减少的趋势，到了2017年3月降幅最大，环比降了7%，减少了53万平的库存量。全市去化周期（按近12个月的交易量计算）缩短至只有5.4个月。

　　而“330”新政出台后的4月份开始至2017年10月，库存量开始有所增长，保持在681-752万平的幅度；去化周期则开始慢慢加长，截止10月底，全市去化周期为8.4个月，比最短时期的5.4个月，要多3个月。

　　成交量较弱了，会有部分库存堆积，加上本身每个月可能会增加的供应，库存自然就越来越多，去化周期也会随之加长，这样的情况下，预计会导致开发商价格松动的情况。

　　我们再来看下广州在全国的情况是怎样。

　　全国范围看，广州前9个月商品住宅成交均价排在全国第10位，均价为17036元/平米，而房地产土地成交楼板价则为9411元/平米，溢价率为14%，同样排在第10位；房价和地价均较2016年有所下跌。政策的影响面已波及到地价。

　　同时，今年的二手情况也并不乐观。 目前广州二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。 具体来看2016年四季度调控政策密集出台之后，二手住宅市场成交量持续下滑，且下降幅度较大。 

　　从目前来看，今年广州的成交、价格处于正常发展的局面，但随着调控效果逐渐发酵，开发商拿地热情受到影响，以后会有越来越多开发商顶不住资金压力率先降价。

　　所以克而瑞广州首席分析肖文晓先生于日前在一个开发商交流会上明言，对于楼市，真正的寒冬在2018年，尤其是3、4线的高峰期将在明年终止，而仍有购房资格的购房者，明年是入手的良机。